Как рассчитывается стоимость имущества, изымаемого для госнужд

В Управлении земельных отношений города Алматы опровергают распространяемую в СМИ информацию о занижении стоимости квартир и земельных участков, изымаемых под проект строительства школы на 2000 мест, - передает Almaty.tv.

Существующая школа №72 в мкр. Таугуль на пересечении улиц Сулейменова – Талдыкурганская рассчитана на 360 учеников, фактически ее посещают 494 ученика. На сегодняшний день в микрорайоне Таугуль не хватает 560 ученических мест. Учитывая новостройки, которые здесь появятся по программе реновации ветхого жилья и строительства ЖК «Асыл Тас», дефицит составит, по предварительным расчетам, 2000 ученических мест.

В этой связи акиматом инициирован проект увеличения мощности школы №72, для чего необходимо расширение ее территории. Под изъятие попадают участки, на которых расположено 15 домов барачного типа, 1950-х и 2000-х годов постройки. Всего в них 49 собственников.

Оценочной компанией ТОО «Багалау эксперт» на сегодняшний день произведен осмотр недвижимого имущества 40 собственников. Согласно оценке, рыночная стоимость земельного участка составляет 9 927 139 тенге за 1 сотку, жилого дома - от 96 тыс. до 120 тыс. тенге за 1 кв. м в зависимости от года постройки и материла стен.

Необходимо подчеркнуть, что оценочная компания использует методику расчетной стоимости выкупа с учетом рыночной стоимости участка в данном районе, года постройки дома, его состояние и качества материалов, используемых при строительстве.

Оценка производится с учетом рыночных цен, без завышения или занижения рыночных цен. При этом нельзя сравнивать стоимость выкупа с той, что предлагают застройщики коммерческих объектов, которые завышают цены, с дальнейшим включением этих затрат в цену построенных домов.

Методика расчета рыночной стоимости недвижимого имущества определяется в соответствии с Гражданским кодексом РК и стандартом «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденным Министерством финансов РК. При оценке недвижимого имущества производится анализ недавних продаж и ценовых предложений на рынке аналогичных объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

Таким образом, оценка образуется из стоимости земельного участка, стоимости дома, хозпостроек и зеленых насаждений, имеющихся на участке. Такая оценка позволяет определить корректную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Все земельные участки, выкупаемые государством для строительства социальных объектов, оцениваются на основании действующего законодательства и стандартов. Важно отметить, что оценка производится независимыми оценщиками.

Исследование рынка производится в том числе по объявлениям продажи объектов, выставленных в заданном районе на информационном портале «Крыша». Но портал не всегда отображает действительную стоимость, так как собственники, как правило, в объявлении указывают завышенную стоимость для дальнейшего торга. Имеют место быть факты манипуляции с ценами, с использованием портала. Например, собственники, узнав о выкупе земельных участков для тех или иных проектов как коммерческих, так и государственных, начинают размещать объявления о продаже объекта собственности по завышенной цене. Таким образом, искусственно создавая несуществующий рынок цен.

Управлением земельных отношений обеспечивается строгое применение действующих норм законодательства и соблюдение всех прав наших граждан, предусмотренных законами Республики Казахстан, а также целесообразное расходование бюджетных средств.

В случае несогласия с предлагаемой стоимостью собственник вправе оспорить оценку в судебном порядке.

Как делают «бизнес» на ветхом жилье

Вместе с тем, по данным АО «Социально-предпринимательская корпорация Алматы», организатор выступлений жителей указанного района Ернар Рахимжанов неоднократно обращался в различные инстанции с жалобами и заявлениями на медленные темпы проведения реновации в указанном районе, а также деятельности инвестора, застройщика - ТОО «UAR Group», с которым ТОО «Предприятие капитального строительства акимата г. Алматы» расторгло договор в начале текущего года.

В указанном районе реализуется проект реновации ветхих домов. Всего по данному проекту предусмотрено 8 очередей строительства с началом первой очереди в октябре 2021 года и окончанием в декабре 2028 года. Наравне с другими ветхими домами квартиры Е. Рахимжанова и его родственников находятся в 7-й очереди строительства. Начало очереди – май 2023 года, окончание – май 2026 года.

Е. Рахимжановым в 2021-2024 годах были приобретены две квартиры в домах №4 и №10, подпадающих под программу реновации по улице Сулейменова. Также на его сестру и мать оформлены двухкомнатная и трехкомнатная квартиры на данном участке. Он намерен продать две двухкомнатные квартиры по 45 млн тенге каждую из расчета 1,257 млн тенге за кв. м, а взамен трехкомнатной квартиры, площадью 45 кв. м получить трехкомнатную квартиру площадью не менее 130 кв. м в новом доме. В ином случае он хочет продать все четыре квартиры (однокомнатная 24 кв. м, две двухкомнатные по 35,8 и 37,4 кв. м, трехкомнатная - 44,1 кв. м) за 200 млн тенге.

В процессе переселения жильцов ветхих домов 7-й очереди, 18 собственников, в том числе Е. Рахимжанов, отказались от предоставленных условий переселения жителей. По состоянию на 14 июля 2024 года переселены 45 собственников из 64.

Еще в прошлом году представители Департамента переселения ТОО «Предприятие капитального строительства акимата г. Алматы» предоставили Е. Рахимжанову для осмотра и выбора для постоянного или временного проживания новые квартиры по ул. Жандосова, которые находятся в 600 метрах от указанных выше ветхих домов. В частности, ему была показана двухкомнатная квартира площадью 84,6 кв. м на 2-м этаже, двухкомнатная квартира площадью 87,7 кв. м на 10-м этаже. От предложенных вариантов и осмотра других квартир Е. Рахимжанов отказался. На данный момент он требует определить инвестора, чтобы продать за наличные средства свои квартиры и категорически не согласен на обмен даже при увеличенной в 2 раза площади.

Один из домов, приобретенных Е. Рахимжановым в 2023 году, общей площадью 80, 8 кв. м. с участком 0,0281 га за 23 млн тенге, оценен в 37 304 705 тенге.

Сам Е. Рахимжанов не проживает в указанном ветхом жилье, а квартиры приобрел для дальнейшей перепродажи инвесторам при реализации Программы реновации.

Читайте также: В Алматы до конца года жителей 54 ветхих домов обеспечат новым жильем